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Avis n° 18-5 relatif à une demande d’avis sur les pratiques d’un gestionnaire de logements sur un site touristique

La Commission d’examen des pratiques commerciales,

Vu la saisine enregistrée sous le numéro 17-53, par laquelle un professionnel interroge la CEPC sur les pratiques d’un gestionnaire de logements sur un site touristique.

Vu les articles L440-1 et D440-1 à D440-13 du code de commerce ;

Les rapporteurs entendus lors de sa séance plénière du 12 avril 2018 ;

Une société de résidences de vacances ne peut pas demander à obtenir copie des mandats de vente entre des propriétaires vendeurs de leurs appartements et des agences immobilières indépendantes.

Les agences immobilières indépendantes n'ont en effet pas de relation contractuelle avec la société de résidences de vacances et elles ne peuvent pas davantage être considérées comme des partenaires commerciaux.

La demande particulière faite par la société de résidences de vacances n'est donc pas liée à de quelconques engagements contractuels ou à une relation commerciale avec les agences indépendantes. On ne peut donc pas envisager de la qualifier de « pratique abusive » au sens de l’article L. 442-6 du Code de commerce.

Une simple attestation de l’agence immobilière indépendante devrait suffire à apporter la preuve du contrat de mandat passé avec le propriétaire-vendeur de l’appartement (loué par la société de résidences de vacances). La solution consisterait donc en ce que les agents immobiliers fournissent à la société de résidences de vacances une attestation de leurs mandants prouvant que ces derniers leur ont bien confié un mandat aux fins de vendre leurs biens.

De même, si la demande, exprimée par la société de résidences de vacances d’obtenir la preuve que les personnes souhaitant utiliser le parking du site sont bien employées par les prestataires qui y sont établis, pourrait être qualifiée de légitime, la Commission estime qu’une attestation de l’employeur est amplement suffisante pour démontrer la qualité de salarié d’une entreprise établie sur le site touristique aux fins de lui délivrer une carte d’abonnement permettant l’accès au parking géré par la société de résidences de vacances.

1 - Objet de la saisine

Un professionnel interroge la Commission sur la problématique ci-dessous :

Une société de résidences de vacances gère en location environ 500 lots (appartements et villas) dans un site touristique du sud de la France, qui en compte 1700 au total. D'autres opérateurs plus petits (agences immobilières ou micro-entreprises) ou les propriétaires eux-mêmes gèrent la location des 1200 lots restants non pris en charge par la société de résidences de vacances.

La même société a également une agence immobilière intégrée qui opère de la transaction immobilière sur ce même site touristique. Deux autres agences immobilières indépendantes ont également une activité de transaction immobilière sur ce site.

Lorsque ces agences indépendantes sont mandatées par des propriétaires vendeurs de leurs appartements, alors que ces appartements sont sous bail de location avec la société de résidence de vacances, celle-ci exige que les agences indépendantes donnent copie de leur mandat de vente pour pouvoir obtenir la clé et faire visiter l'appartement à d'éventuels acquéreurs.

Ces mandats sont le fonds de commerce de ces agences indépendantes. Ce sont des mandats confidentiels fixant les termes négociés d'une relation commerciale privée et qui ne manqueront pas d'être communiqués à l'agence immobilière intégrée de la société de résidences de vacances qui n'a plus qu'à contacter les vendeurs en direct. Cette pratique n'est-elle pas abusive et illégale ?

La société de résidences de vacances gère par ailleurs l'unique parking du site touristique et, pour octroyer une carte d'abonnement aux salariés des commerces et des prestataires qui opèrent sur le site, la société de résidences de vacances exige là encore que lui soit donnée copie des contrats de travail des salariés. Le contrat de travail est un document confidentiel établissant la relation sociale entre une entreprise et son salarié. Cette pratique n'est-elle pas là encore abusive et illégale ?

2 - Analyse de la saisine

a) Concernant la demande de la société de résidences de vacances d'obtenir copie des mandats de vente.

On est en droit de s’interroger sur le fait de savoir à quel titre cette société pourrait exiger ces documents.

A priori, les agences immobilières indépendantes n'ont pas de relation contractuelle avec la société de résidences de vacances ; elles ne peuvent pas davantage être considérées comme des partenaires commerciaux. En effet, il résulte de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 27 septembre 2017 (RG n°16/00671) que le partenaire commercial est le « professionnel avec lequel une entreprise commerciale entretient des relations commerciales pour conduire une activité quelconque, ce qui suppose une volonté commune et réciproque d’effectuer de concert des actes ensemble dans des activités de production, de distribution ou de services par opposition à la notion plus large d’agent économique ou plus étroite de cocontractant » (cf. aussi Versailles, 7 octobre 2004 RG n°03/02078). Elle a également précisé que deux entités deviennent partenaires, selon deux modalités, à savoir « par la signature d’un contrat de partenariat », lequel formalise « la volonté des parties de construire une relation suivie », ou alors « parce que leur comportement traduit la volonté de développer des relations stables et établies dans le respect des règles relatives à la concurrence pour coopérer autour d’un projet commun ».

De surcroît, il n’y a, a priori, pas de lien commercial entre l’agence immobilière indépendante et la filiale de la société de résidences de vacances. De ce fait, le saisissant ne peut pas être considéré comme un partenaire commercial.

La demande particulière faite par la société de résidences de vacances n'est donc pas liée à de quelconques engagements contractuels ou à une relation commerciale avec les agences indépendantes. On ne peut donc pas envisager de la qualifier de « pratique abusive » au sens de l’article L. 442-6 du Code de commerce.

Cependant, les mandats de vente comportent à la fois des données personnelles et des données relevant du secret des affaires que les agents immobiliers indépendants, en concurrence avec la propre agence détenue par la société de résidences de vacances, ne souhaitent pas communiquer à la maison mère de leur concurrent.

Par ailleurs, une telle demande n'est pas sans incidence sur le fonctionnement de la concurrence. D'une part comme le relève le saisissant, la société obtient des informations sur les conditions du mandat de vente, qu'elle peut ensuite communiquer à sa filiale. D'autre part, si l'agence indépendante ne s'exécute pas, elle ne peut pas obtenir la clef du logement et, partant, ne peut pas le faire visiter à de potentiels acquéreurs et mener une transaction à son terme. 

Il conviendra de noter également que les traitements de données des agents immobiliers peuvent bénéficier d'une norme simplifiée de la CNIL (délibération 03-067 de décembre 2003) dont l'article 5 énumère très limitativement les destinataires des informations. 
On ajoutera que la preuve du mandat du professionnel de l’immobilier ne peut être rapportée que par écrit (Civ 1ère, 2 décembre 2015). Par conséquent, si un écrit est indispensable, cette jurisprudence n’impose cependant pas la remise du contrat de mandat entre l’agent immobilier et un vendeur, lequel, effectivement, contient des éléments d’ordre confidentiel relevant du secret des affaires (conditions commerciales, rémunération…).

Ainsi, une simple attestation de l’agence immobilière indépendante devrait suffire à apporter la preuve du contrat de mandat passé avec le propriétaire-vendeur de l’appartement (loué par la société de résidences de vacances). La solution consisterait donc en ce que les agents immobiliers fournissent à la société de résidences de vacances une attestation de leurs mandants prouvant que ces derniers leur ont bien confié un mandat aux fins de vendre leurs biens.

b) Concernant, la demande relative à la copie de travail des salariés pour la délivrance d’une carte d’accès au parking réservée aux résidents et prestataires qui opèrent sur le site touristique.

On peut comprendre que cette demande vise, pour le gestionnaire du parking, à s’assurer que seuls les résidents et les prestataires établis sur le site touristique utilisent cet espace de stationnement.

Cependant, les contrats de travail sont des documents qui comportent des données personnelles, qui ne peuvent pas être communiqués à des tiers sans l’autorisation de la personne concernée.

Ces données confidentielles et à caractère personnel tant pour le salarié que pour l’employeur (adresse, salaire, information d’ordre organisationnel…) n’intéressent en aucun cas un autre commerçant.

Légalement, l’obligation de confidentialité se rattache à l’obligation générale d’exécution loyale et de bonne foi du contrat de travail (Cf. C. Civ. art. 1104 ; C. Trav. L1222-1), principe auquel la jurisprudence attache une importance particulière aussi bien à l’égard de l’employeur que du salarié, cette obligation étant réciproque.

En conséquence, si la demande exprimée par la société de résidences de vacances d’obtenir la preuve que les personnes souhaitant utiliser le parking du site sont bien employées par les prestataires qui y sont établis, pourrait être qualifiée de légitime, la Commission estime qu’une attestation de l’employeur est amplement suffisante pour démontrer la qualité de salarié d’une entreprise établie sur le site touristique aux fins de lui délivrer une carte d’abonnement permettant l’accès au parking géré par la société de résidences de vacances.

Délibéré et adopté par la Commission d’examen des pratiques commerciales en sa séance plénière du 12 avril 2018, présidée par Monsieur Benoît POTTERIE.

Fait à Paris le 12 avril 2018,
Le président de la Commission d’examen des pratiques commerciales

Benoît POTTERIE

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